Impactos nos FIIs para 2025
Com juros mais elevados, implicações devem ser vistas no universo de FIIs em 2025, tal como: - Restrição de liquidez, com fechamento de janela de captação via emissão de cotas;
- A migração de capital para a renda fixa, que se torna cada vez mais competitiva;
- Eventuais impactos de uma desaceleração econômica podem afetar a performance operacional dos segmentos, com estagnação de aluguel e/ou aumento pontual de taxa de vacância;
- Aumento de inadimplência no crédito;
- Diante de uma redução de financiamento e custos de construção elevados, há menor probabilidade de entrada de nova oferta de imóveis.
A projeção desfavorável é compartilhada pelos integrantes do mercado. De acordo com nossa última pesquisa com gestores de FIIs, o grau de confiança das casas para o mercado local desabou, atingindo o campo pessimista para 2025.
Descontos elevados Obviamente, a perspectiva fiscal e a condução da política monetária estão entre as maiores justificativas deste sentimento. Entre os riscos “micro”, o endividamento dos fundos surge como principal preocupação da cesta de gestores. Apesar do cenário incerto, é preciso citar que as cotas dos FIIs apresentam elevados descontos atualmente. Conforme esperado, o mercado antecipou parte dos riscos esperados para 2025 na atual precificação dos ativos. Nos últimos dias, atingimos um ponto marcante em outro indicador: o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa prefixada do Tesouro IPCA+ 2035 superou um desvio-padrão acima da média histórica. Lembrando que a remuneração do título está em torno de IPCA+7% ao ano atualmente, patamar bem elevado. Olhando para os riscos, entendo que fundos com alavancagem e/ou liquidez restrita podem apresentar maior sensibilidade ao cenário. Novamente, reforço que a régua de qualidade deve permanecer elevada. Certamente teremos mais diligências na análise de novos fundos no próximo ano, com critérios ainda mais exigentes. Dois setores e dois fundos imobiliários interessantes para 2025 Conforme tratado na última coluna, não podemos evitar o segmento de crédito imobiliário. Entre os principais pilares de investimento, destaco a tese estrutural de maior participação do mercado de capitais no financiamento imobiliário, o indicador P/VPA (preço sobre valor patrimonial) próximo da mínima histórica e a possibilidade de encontrar fundos de qualidade com remuneração próxima de IPCA+10% atualmente. O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo de crédito imobiliário com mandato flexível, isto é, pode investir em operações indexadas tanto ao IPCA quanto ao CDI. Sua carteira de CRIs é diversificada em 41 ativos, sendo mais de 90% deles high grade (baixo risco de crédito), com classificação maior ou igual a “A”. Conforme o último relatório gerencial, o fundo possui maior exposição à inflação, que representa 92% dos CRIs, com taxa contratada de IPCA + 8,4% ao ano. Diante do elevado desconto em relação ao valor patrimonial, na casa de 14%, o spread marcado a mercado está quase 300 bps acima da NTN-B de referência, fator incomum para um fundo high grade. Além do crédito Nos tijolos, chamo atenção para os fundos híbridos, com política de investimento destinada para operações com contratos atípicos. Neste caso, a característica das locações oferece alta previsibilidade de receita, promovendo menor volatilidade entre os segmentos de tijolos. O Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) tem como objetivo o investimento em imóveis com a finalidade de gerar renda através de contratos atípicos, nas modalidades built-to-suit e sale & leaseback. O portfólio é composto por mais de 20 ativos, com área bruta locável (ABL) acima de 200 mil metros quadrados. Entre os pilares da tese de investimento, destaco a previsibilidade dos seus proventos, o provável crescimento de receita imobiliária e dividendos, decorrente da alocação de recursos da última emissão e a possibilidade de reciclagem de portfólio. Suas cotas estão próximas das mínimas do ano e oferecem uma oportunidade de entrada. Nesse preço (mesmo com a escalada da taxa de desconto), encontro potencial de ganho de 7% para suas cotas em relação ao valor de mercado atual, com expectativa de geração de renda de 9,4% para os próximos 12 meses. Uma carteira completa de fundos imobiliários para investir Além do ALZR11 e RBRR11, trago na série Empiricus Renda Imobiliária uma carteira completa de FIIs para 2025. Além disso, a versão completa da Pesquisa com Gestores de FIIs (1S25), a principal pesquisa do mercado de fundos imobiliários, já está disponível na área do assinante. Caso tenha interesse, tenho um presente de fim de ano: degustação de 30 dias por apenas R$ 1,00. Basta acessar este link para conhecer a assinatura e conferir todas as recomendações de FIIs! Um abraço e boas festas, Caio | 
