Nem tudo está perdido para os fundos imobiliários
No entanto, devido ao curto histórico do IFIX (desde 2010), não conseguimos encontrar uma comparação histórica plausível. Os ciclos iniciados em 2013 e 2021, por exemplo, ocorreram em contextos e com magnitudes completamente diferentes do que se prevê para este breve intervalo de altas. Além disso, a composição do índice imobiliário mudou consideravelmente nos últimos anos. Os fundos de papel, que possuem títulos de crédito em seus portfólios, representam cerca de 40% do IFIX atualmente e têm remuneração atrelada aos indexadores da renda fixa. O resumo da história é que essa correlação inversa talvez esteja se enfraquecendo. É possível que esse breve ciclo de alta dos juros reforce essa tendência. Em agosto, apesar da expectativa de alta na próxima reunião do Copom (setembro), o IFIX registrou uma alta de 0,5%. Ao avaliarmos a relação histórica entre o IFIX e os juros de curto prazo (Swap DI x Pré 360 dias), encontramos uma correlação negativa entre as séries que, mesmo afetada por diversos fatores externos, se atenua nas janelas móveis de 36 e 48 meses. Mercado desaquece Um evento que deve ocorrer é a redução no ritmo de oferta de FIIs. Até julho, o volume de emissões encerradas foi de R$ 31,1 bilhões, superando todo o montante captado em 2023. Até aqui, ofertas de fundos de tijolo e híbridos foram os propulsores – destaque para o BTG Logística (BTLG11) e XP Malls (XPML11), que levantaram R$ 1,5 bilhão e R$ 1,8 bilhão, respectivamente. Para o restante do ano, fundos de crédito devem permanecer no radar dos investidores, tal como observado nos últimos dois anos. Inclusive, as últimas duas ofertas analisadas no Empiricus Renda Imobiliária pertencem à categoria. A performance setorial de agosto já ilustra um pouco deste cenário, com fundos de crédito superando quase todos os segmentos no período. No ano, a composição acumula alta de aproximadamente 5,2%, praticamente o dobro do Ifix. KNSC11: para suportar ventos mais fortes O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo de recebíveis imobiliários tocado pela tradicional gestão da Kinea. Vale destacar a experiência da casa no processo de originação/estruturação de operações, sendo referência no crédito, o que favorece o monitoramento do portfólio pela equipe do FII. O fundo conta com uma carteira de CRIs bastante diversificada, com quase 70 operações. No geral, encontramos operações com perfil high grade/mid grade. Atualmente, a carteira de CRIs do KNSC11 apresenta uma distribuição equilibrada entre os indexadores, com uma exposição ao IPCA (55,5%) e CDI (40,1%). É interessante pontuar que o fundo possui mandato flexível, o que possibilita alterar o percentual alocado entre os diferentes indexadores – um diferencial importante para a dinâmica apresentada pelos indicadores do mercado de crédito nos últimos anos. Em termos de remuneração, estamos tratando de um portfólio com taxa média contratada de IPCA + 7,18% e CDI + 3,58% – remuneração razoável, principalmente quando consideramos o risco de crédito controlado da carteira. Marcada a mercado, a carteira do fundo indexada à inflação apresenta taxa média líquida de IPCA + 8,97% ao ano. Caso a atual emissão de cotas (5ª) seja bem-sucedida, bem como sua alocação de recursos, a gestão estima uma elevação da taxa média da carteira e um dividend yield de 11,6% para os próximos 12 meses. Um abraço, Caio | 
