Cuidado com as chamadas: nem todo desconto é um bom negócio
No varejo, sabemos que algumas promoções são ilusórias — em certos casos, o preço de um produto sobe em outubro para cair em novembro. O investidor de FIIs pode sofrer algo parecido quando se guia apenas por indicadores superficiais. Alguns exemplos são: - Fundos excessivamente descontados: o indicador P/VP (cota de mercado / cota patrimonial) bem abaixo de 1 pode sinalizar oportunidade, mas também pode refletir valor patrimonial desatualizado, ativos de qualidade inferior ou indicadores operacionais deteriorados. Um desconto elevado não é garantia de retorno — pelo contrário, pode ser uma dor de cabeça futura.
- Dividend yields muito elevados: rendimentos altíssimos muitas vezes refletem situações não recorrentes, como resultados de venda de ativos, distribuição de caixa represado ou efeitos temporários de alavancagem, entre outros. Um dividend yield alto é convite para investigar, nunca para comprar automaticamente.
- Liquidez restrita: assim como lojas que anunciam promoções, mas não têm estoque suficiente, há FIIs cujo volume de negociação não comporta entradas e saídas minimamente confortáveis. Isso aumenta o risco para quem pode precisar de liquidez.
Compre 1, leve 4: a consolidação do mercado
Enquanto a Black Friday cria combos promocionais e pacotes “2 por 1”, no mercado de FIIs ocorre um movimento análogo: a consolidação.
Movimentos de consolidação tendem a se intensificar em períodos mais desafiadores. Gestoras mais capitalizadas ou com estratégias mais aderentes ao cenário tomam a dianteira, enquanto veículos menores, com maior sensibilidade a liquidez ou escala, são absorvidos ou extintos.
Especialmente em 2025, vimos operações em que fundos menores foram incorporados por veículos mais robustos, seja por sinergia de portfólio, redução de custos administrativos, necessidade de captação ou adequação regulatória.
Geralmente, as operações ocorrem via novas emissões, em que a totalidade das cotas é direcionada ao vendedor dos ativos. São as chamadas operações de “troca de cotas”, realizadas por meio de ofertas restritas, com participação exclusiva do fundo-alvo. Também há casos em que toda a gestão de FIIs foi adquirida por outras casas.
Para o cotista, avaliar se a operação de fusão ou incorporação gera valor é essencial. Entre os possíveis benefícios, destacam-se: i) maior liquidez das cotas; ii) reciclagem de portfólios antigos; iii) maior flexibilidade para a gestão.
Por outro lado, o processo pode envolver alterações na estrutura de custos e a descaracterização do mandato original (style drift). Vale lembrar que as bases tributárias dos cotistas dos FIIs incorporados também são atualizadas.
Em um contexto amplo de mercado, vale pontuar que a indústria de FIIs ainda é bastante pulverizada em número de fundos — portanto, há espaço para continuidade desse cenário. Entretanto, a concentração de market cap em determinadas gestoras começa a se tornar um ponto de monitoramento.
Para o investidor, é fundamental acompanhar de perto esses movimentos, avaliando caso a caso se há geração de valor ou apenas uma reconfiguração estrutural sem ganhos efetivos.
Em um mercado ainda jovem como o brasileiro, a forma como essa consolidação se dará pode moldar o futuro dos FIIs nos próximos ciclos.
KNRI11: compra de qualidade
Bem conhecido na indústria, o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem como objetivo gerar renda mensal por meio da locação de um portfólio dividido entre prédios corporativos e galpões logísticos — o famoso portfólio híbrido.
A carteira imobiliária do KNRI11 é composta por 20 propriedades, sendo 12 edifícios comerciais e oito centros logísticos. Os ativos estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, totalizando uma Área Bruta Locável (ABL) própria de 721.611 metros quadrados.
No que diz respeito às receitas, aproximadamente 55,5% decorrem do setor de escritórios, enquanto o restante vem dos galpões logísticos. Cerca de 45% dos contratos do fundo estão estruturados na modalidade atípica, o que confere maior previsibilidade ao fluxo de receitas. | 
A Black Friday, que movimentou o varejo na última sexta-feira (28), sempre deixa algumas lições. Tem gente que vasculha as promoções com calma, atrás de algo que realmente precisa. E tem aqueles que se deixam levar pelos descontos chamativos e, depois, percebem que caíram em uma “oferta” que não valia tanto assim. 
